В какой-то момент почти каждый собственник в Петербурге приходит к мысли: «Хочу нормальную планировку. Не кухню 6 м² и длинный коридор, а большую кухню-гостиную и отдельную спальню». В поиске решений всплывают форматы «евродвушка» и «евротрёшка». Но за дизайном сразу встает вопрос: как это сделать по закону, чтобы МВК одобрила, а при продаже не возникло проблем?

Если вы планируете изменения, начните с разработка проекта перепланировки — это ключ к законной перепланировке.

На практике всё упирается не во вкус, а в жесткие нормы: тип дома, газ, мокрые зоны и статус несущих стен.

С апреля 2024 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс (ФЗ-608), которые уточнили понятие перепланировки и переустройства. Процедура стала более прозрачной, а момент завершения перепланировки теперь четко привязан к внесению данных в ЕГРН. Для собственника это означает одно: евродвушка возможна, но только как официально согласованная перепланировка. Вариант «сделали сами — авось пронесёт» стал еще более рискованным из-за упрощения обмена данными между ведомствами.

В этой статье разберём, как устроены евроформаты в петербургской реальности: из чего их делают, где проходят границы дозволенного и как выглядит маршрут согласования.

Что такое евродвушка и евротрёшка

Это не отдельные виды квартир в документах, а логика планировки: большая общая зона (кухня-гостиная) + изолированные спальни. В техпаспорте это по-прежнему будет 1-комнатная или 2-комнатная квартира, но функционал меняется кардинально.

Базовый принцип

• Кухня объединена с гостиной (или зоной отдыха).
• Спальни — компактные, но изолированные.
• Коридоры имеют минимальную площадь.

Евродвушка: однушка с функцией двушки

По документам — чаще всего 1-комнатная квартира.

• Внутри: одна отдельная спальня (личная зона) + кухня-гостиная (общая зона).
• Площадь: обычно 35–55 м². Кухня-гостиная занимает 14–20 м².
• Для кого: один человек, пара или семья с маленьким ребенком.

Евротрёшка: две спальни и гостиная

По документам — 2-комнатная квартира.

• Внутри: две изолированные комнаты + кухня-гостиная.
• Площадь: обычно 55–75 м².
• Для кого: семьи с детьми, те, кому нужен кабинет.

Что можно и что НЕЛЬЗЯ: правила игры в Петербурге

Когда вы рисуете план мечты, МВК (Межведомственная комиссия) видит только нормы безопасности. Проект перепланировки для создания евродвушки или евротрешки согласуют, только если ваши планы совпадают с ЖК РФ и СП, проект согласуют.

1. Стены и конструкции

• Ненесущие перегородки: Можно сносить, переносить, делать новые проемы (между коридором и комнатой, внутри жилых зон). Именно так "выкраивают" спальни.
• Несущие стены: Сносить категорически запрещено. Проемы в них возможны только в редких случаях, строго по проекту с расчетом усиления и только если это позволяет конструктив здания (в панельных домах старых серий часто запрещают даже это).
• Общее имущество: Несущие стены, вентшахты, коридор в подъезде (включая общий тамбур на 2-3 квартиры) — это общее имущество. Трогать их нельзя.

2. Мокрые зоны (санузлы и кухни)

Это самая частая причина отказов.

• Санузел: Нельзя расширять за счет жилой комнаты или кухни. Можно расширять только за счет коридора, кладовой или встроенного шкафа.
• Кухня: Нельзя переносить так, чтобы она оказалась над жилой комнатой соседей снизу.
• Исключение: Если вы на первом этаже (или под вами нежилое помещение/магазин), кухню и санузел переносить проще, но в пределах разумного.

3. Газ — главная проблема евроформата

В Петербурге огромный фонд газифицированных квартир (хрущевки, сталинки, старый фонд).

• Объединение: Объединять газифицированную кухню с жилой комнатой полностью нельзя.
• Дверь обязательна: Между кухней с газом и жилой зоной должна быть плотно закрывающаяся дверь или раздвижная перегородка. Арка — нарушение.
• Единственная комната: В однокомнатной квартире запрещено убирать стену между газифицированной кухней и единственной жилой комнатой, даже с дверью, если в результате квартира теряет статус жилой (по нормам жилая комната должна быть изолирована от газа).
• Выход: Замена газа на электричество (сложная процедура с увеличением мощности) или установка раздвижных прозрачных перегородок, которые формально изолируют кухню.

4. Лоджии и балконы

В СПб с этим строго из-за охраны фасадов и теплового контура.

• Батареи: Выносить радиаторы отопления на балкон/лоджию запрещено.
• Подоконный блок: Снос части стены под окном (подоконного блока) в Петербурге часто приравнивается к вмешательству в общее имущество или изменению фасада. В большинстве районов согласовать полное объединение (французское окно) крайне сложно или невозможно без 100% согласия всех собственников дома.
• Что можно: Заменить оконный блок на распашные двери в пол (французское остекление), сохранив порожек и боковые простенки, при условии качественного утепления лоджии.

Варианты, которые реально согласовать для евродвушки или евротрешки

Сценарий 1. Евродвушка из большой однушки (электроплита)

• Дано: Кухня 10–12 м², комната 20 м², перегородка ненесущая.
• Решение: Убираем перегородку частично или полностью. Выделяем небольшую спальню (9–10 м²) у окна. Оставшуюся часть комнаты объединяем с зоной кухни.
• Результат: Законная кухня-столовая (нежилое помещение) и спальня (жилое). Важно: зона кухни на плане должна оставаться в границах бывшей кухни или коридора (так называемая «кухня-ниша»), площадью не менее 6 м².

Сценарий 2. Евротрёшка из двушки-«распашонки»

• Дано: Две комнаты на разные стороны, длинный коридор, кухня 8–10 м².
• Решение: Кухню расширяем за счет коридора (создаем нишу для готовки). Бывшую кухню используем как кабинет (назвать спальней нельзя, если сверху кухня соседей) или объединяем пространство коридора и одной комнаты в гостиную. Две комнаты остаются изолированными спальнями.
• Нюанс: Требует тщательной проработки границ зон на плане.

Сценарий 3. Новостройка «свободной планировки»

Миф о свободной планировке: юридически у застройщика всегда есть утвержденный план, где нарисованы стены, даже если физически их нет (обычно выложены в один кирпич по полу).

• Что делать: Сразу заказывать проект перепланировки, учитывая границы мокрых зон застройщика. В новых домах это сделать проще всего, пока вы не сделали ремонт.

Пошаговый маршрут: от идеи до ЕГРН

Любая евродвушка или евротрешка — это перепланировка. Порядок действий в Санкт-Петербурге:

• Диагностика: Берем план квартиры (лучше поэтажный план), смотрим, где несущие стены, вентшахты и стояки. Определяем тип плиты (газ/электро).
• Заказ проекта: Обращаемся в проектную организацию с членством СРО проектировщиков, например, к нам. Мы разрабатываем проект перепланировки. Если затрагиваются несущие конструкции, потребуется техническое заключение (часто от авторов дома или ГУИОН).
• Согласование в МВК: Подаем пакет документов через МФЦ в районную Межведомственную комиссию. Ждем Решение о согласовании по закону до 45 дней, но на практике из-за редких заседаний комиссии сроки могут затягиваться до 4,5-6 месяцев.
• Ремонт: Делаем ремонт строго по проекту. Не сносим лишнего, не двигаем стены «еще на 10 см».
• Приемка: После ремонта вызываем комиссию (МВК) для проверки. Инспектор делает замеры. Если всё совпадает, выдается Акт приемочной комиссии.
• Технический план: Кадастровый инженер готовит техплан на основе Акта.
• Росреестр: Данные отправляются в Росреестр (сейчас это часто делает сама МВК, но нужно контролировать). Получаем новую выписку из ЕГРН.

Только после пункта 7 ваша квартира официально стала евродвушкой.

Частые ошибки и заблуждения при создании евродвушки и евротрёшки в Санкт-Петербурге

Ошибка 1: «У меня свободная планировка, делаю кухню где хочу»В многоквартирном доме мокрые зоны жестко фиксированы по вертикали. Кухню нельзя перенести в жилую зону. Можно только в коридор или кладовую.

Ошибка 2: «Газовую трубу спрячу в шкаф и объединю кухню с комнатой»Газовщики при проверке выпишут предписание и штраф, а при утечке такая «красота» станет ловушкой. Без плотной двери согласовать газ нельзя.

Ошибка 3: «Сделаю спальню без окна»По нормам (СП 54.13330) жилая комната (спальня) обязана иметь естественное освещение (окно). Комната без окна на плане будет названа гардеробной, кладовой или кабинетом (нежилым). Жить там можно, но юридически это не жилая комната.

Ошибка 4: «Куплю готовую евродвушку, продавец сказал, что всё ок»При покупке вторички с такой планировкой требуйте сверку техпаспорта с реальностью. Если стена снесена, а в паспорте она есть — это ваша будущая проблема и расходы (от 90–100 тыс. руб. на узаконивание или принудительное восстановление стены).

Евродвушка или евротрёшка в Петербурге — отличный способ повысить ликвидность и комфорт жилья. Но это уравнение решается не дизайнером, а инженером-проектировщиком.

Чек-лист перед стартом:

• Узнайте серию дома и тип стен.
• Уточните, что находится под вами (жилье или подвал/коммерция).
• Проверьте газ/электро.
• Не начинайте ломать стены до получения бумаги от МВК.

Сначала проект и согласование — потом перфоратор. Именно в таком порядке квартира становится удобным активом, а не головной болью.

Информация актуальна на 2026 год.