Сразу два юридически значимых события произошли в декабре 2025, которые повлияли на 2026 год.

Если вы планируете изменения, начните с согласование перепланировки — это ключ к законной перепланировке.

1. Новый закон о КРТ

Новый закон о комплексном развитии территорий - это конец «эпохи молчунов» и географические гарантии

Дата события: 10 декабря 2025 года (принят в третьем чтении Законодательным собранием СПб).

Вступление в силу: 1 января 2026 года. (Коммерсантъ)

Ключевые выводы для недвижимости:

• Отмена принципа «Молчание — знак согласия»: Это самое критичное изменение. Ранее предполагалось, что если жители не провели собрание, их дом автоматически включается в программу сноса (по аналогии с московской реновацией).
• Как теперь: Дом может попасть в программу КРТ только по результатам общего собрания собственников (ОСС) с явным кворумом и голосованием «ЗА».
• Последствие: «Молчуны» (те, кто не пришел или воздержался) фактически голосуют против. Это создает огромный административный барьер для девелоперов («операторов КРТ»), так как собрать 2/3 голосов «ЗА» в старом фонде крайне сложно.
• Гарантия географии переселения:
• Было: Риск переселения в любую точку города (условно, из Московского района в Шушары).
• Стало: Расселение только в границах того же муниципального образования (МО) или смежных (соседних) муниципальных образований.
• Нюанс: Переселение дальше (в другой район) возможно только с письменного согласия собственника.
• Введение института «Операторов КРТ»: Законом формализована роль оператора, который будет готовить проект планировки. Это могут быть как государственные структуры, так и частные девелоперы, выигравшие торги.

Влияние на рынок недвижимости:

• Снижение инвестиционной привлекательности «хрущевок» под снос: Спекулятивная скупка квартир в старых панельках с надеждой на быстрое получение нового жилья теперь становится рискованной стратегией. Вероятность того, что дом не сможет набрать голоса для входа в программу, резко выросла.
• Усложнение Due Diligence (проверки): При покупке квартиры в доме 1957–1970 годов постройки теперь критически важно проверять протоколы ОСС. Если дом проголосовал за вход в КРТ, это накладывает мораторий на многие сделки и изменения.
• Рост цен в зонах потенциального КРТ в престижных районах: Гарантия того, что жильцов не выселят на окраину, делает старый фонд в хороших локациях более защищенным активом.

2. Активность КГИОП: «Тихая» музеефикация

КГИОП активизировал работу по включению зданий в перечень выявленных объектов культурного наследия. Это промежуточный статус перед полноценным включением в реестр ОКН (объектов культурного наследия), но ограничения действуют сразу.

Механика процесса:

• Заявление: Инициативная группа подает заявление на выявление ценности здания.
• Статус «Выявленный объект»: С момента издания распоряжения КГИОП (например, распоряжения от начала декабря 2025 г. по объектам на Арсенальной набережной и др.) здание попадает под государственную охрану.
• Экспертиза: В течение года должна быть проведена историко-культурная экспертиза, которая решит: сделать здание памятником регионального значения или отказать.

Практические последствия для собственников и инвесторов:

• Запрет на снос и реконструкцию: Нельзя менять объемно-пространственные решения (надстраивать этажи, менять габариты кровли).
• Ограничения по ремонту: Любые работы (даже замена окон или ремонт фасада) требуют согласования с КГИОП и разработки проектной документации лицензированной организацией. Это удорожает ремонт в 3–5 раз.
• Коммерческое использование: Сложнее согласовать вывески, вентиляцию для общепита, организацию отдельных входов.

Важно: Часто в реестр попадают не только дворцы, но и рядовая застройка, промышленные корпуса (краснокирпичная архитектура) и даже здания советского периода, если они признаны ценными градоформирующими объектами.

Сводная таблица рисков и действий

Резюме

Декабрь 2025 года создал новую правовую реальность:

• КРТ стало демократичнее, но сложнее в реализации. Массового принудительного сноса не будет, но и быстрых проектов редевелопмента ждать не стоит.
• Охранный статус стал динамическим риском. Здание может стать «памятником» буквально за неделю, пока идет подготовка к сделке.

Информация актуальна на 2026 год.