Вы решили, что вашей квартире нужны перемены. Объединить тесную кухню с гостиной, выделить место под гардеробную, расширить санузел или просто передвинуть дверной проем, чтобы комната стала светлее. Идея прекрасна, но за ней скрывается серьезный юридический квест. Многие собственники действуют по принципу «сделаю тихо, никто не узнает», но практика показывает, что такая стратегия почти всегда оборачивается штрафами, предписаниями «вернуть всё как было» и, что самое неприятное, полной невозможностью продать или заложить вашу квартиру.

Если вы планируете изменения, начните с согласование перепланировки — это ключ к законной перепланировке.

Этот материал — не очередная сухая инструкция. Это ваш подробный и честный путеводитель по миру согласования перепланировок в Санкт-Петербурге. Мы разберем весь процесс в формате ответов на самые важные вопросы, опираясь на Жилищный кодекс РФ, специфику работы Межведомственных комиссий (МВК) и десятки реальных, успешно завершенных проектов в новостройках, «сталинках» и панельных домах.

Из этого гайда вы узнаете:

• Что на самом деле считается перепланировкой, а за какой ремонт вас точно не оштрафуют.
• Какие виды перепланировок реально узаконить в Петербурге, а от каких идей лучше отказаться сразу.
• Можно ли трогать несущие стены и что делать, если в вашей квартире газ.
• Как выглядит полный пошаговый маршрут согласования — от идеи до новой выписки из ЕГРН.
• Сколько на самом деле стоит и как долго длится весь процесс.
• Чем грозит незаконная перепланировка и как легализовать уже сделанные изменения, чтобы не сорвать сделку.

FAQ: Ваши вопросы о перепланировке — наши ответы с примерами

1. Что такое перепланировка, переустройство и косметический ремонт? В чем разница?

Это фундаментальный вопрос, ошибка в котором лежит в основе 90% всех проблем.

• Перепланировка — это любое изменение конфигурации вашей квартиры, которое требует внесения правок в ее технический паспорт из ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро). Проще говоря, если после ваших работ план квартиры перестал соответствовать реальности — вы провели перепланировку. Примеры: снос или возведение стен, создание или заделка проемов, объединение комнат.
• Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования. Примеры: перенос унитаза, замена газовой плиты на электрическую, перенос радиаторов отопления. Это также требует согласования.
• Косметический ремонт — это работы, которые не меняют конфигурацию и не затрагивают инженерные системы. Согласование не требуется. Примеры: замена обоев, покраска стен, укладка ламината, замена окон без изменения размера проема.

📌 Кейс: даже «мелочи» требуют согласования

• Адрес: Южное шоссе, 55 (Фрунзенский район), новостройка 2015 года.
• С какой задачей обратились: «Хотели немного уюта и удобства — ничего капитального: сместить дверной проем в санузле, устроить встроенный шкаф и поставить раздвижную перегородку между кухней и комнатой».
• Что мы сделали: Несмотря на кажущуюся простоту, все эти изменения влияли на поэтажный план. Мы подготовили проект перепланировки, согласовали его с УК и МВК Фрунзенского района и зарегистрировали изменения в ЕГРН.
• Результат: Квартира стала удобнее, а все изменения зафиксированы официально. Теперь у собственников нет никаких рисков при возможной продаже или оформлении ипотеки.

2. Какие работы категорически запрещены? Что не согласуют ни при каких условиях?

Есть список абсолютных «нельзя», установленных законом. Пытаться согласовать такие изменения — пустая трата времени и денег.

Вам никогда не разрешат:

• Полностью сносить несущие стены.
• Размещать "мокрые зоны" (кухню, ванную, санузел) над жилыми комнатами соседей снизу.
• Расширять "мокрые зоны" за счет жилых комнат.
• Объединять газифицированную кухню с жилой комнатой без плотной перегородки (а в однокомнатной квартире — даже с ней).
• Полностью присоединять лоджию или балкон к комнате, демонтируя подоконный блок.
• Выносить радиаторы центрального отопления на лоджии и балконы.
• Ликвидировать или сужать общедомовые вентиляционные каналы.
• Создавать жилую комнату без окна или площадью менее 8 кв.м.

📌 Кейс: сложная перепланировка в старом фонде с газом

• Адрес: Английский пр., 22 (Адмиралтейский район), дом 1846 года.
• С какой задачей обратились: Увеличить кухню, объединить и расширить санузел за счет коридора, устроить второй санузел на месте кладовой.
• Что мы сделали: Проект был на грани. Мы провели технический аудит, чтобы убедиться, что расширение мокрых зон не затронет жилые помещения соседей снизу, а все изменения соответствуют нормам для старого фонда со смешанными перекрытиями и газом.
• Результат: Проект был успешно согласован со всеми инстанциями (УК, МВК, ОНД) и зарегистрирован в ЕГРН. Это доказывает, что даже в очень сложных условиях можно найти законное решение, если не нарушать абсолютных запретов.

3. Можно ли трогать несущие стены? Говорят, это запрещено.

Это один из самых стойких мифов. Трогать несущие стены можно, но с высочайшей степенью ответственности и только при соблюдении строгой процедуры. Самодеятельность здесь абсолютно исключена.

Ключевое условие: Любое вмешательство в несущую конструкцию (создание или расширение проема) возможно только на основании технического заключения и проекта перепланировки с конструктивным разделом (КР). В этом разделе инженеры-конструкторы выполняют расчет нагрузок и разрабатывают схему усиления проема металлоконструкциями, которая гарантирует безопасность всего здания.

📌 Кейс: два проема в несущих стенах в монолитном доме

• Адрес: Ул. Ново-Александровская, 14 (Невский район), монолитный дом 2010 года.
• С какой задачей обратились: Клиенты хотели кардинально изменить пространство: объединить кухню с комнатой через большой проем (2,00×2,20 м) в несущей стене, а также сделать дополнительный дверной проем в другой несущей стене.
• Что мы сделали:
• Провели инженерное обследование и подтвердили возможность таких работ.
• Разработали проект перепланировки с детальным разделом КР, включающим расчеты и чертежи усиления для обоих проемов.
• Согласовали проект не только с УК и МВК Невского района, но и с ГАСН (Госстройнадзор) и ОНД (пожарный надзор).
• Обеспечили авторский надзор во время строительных работ.
• Результат: Квартира стала просторной и светлой, а все изменения, включая два проема в несущих стенах, полностью узаконены и безопасны.

4. Что делать, если в квартире газ? Какие есть ограничения?

Наличие газа накладывает дополнительные, очень строгие ограничения, связанные с безопасностью. Но и здесь большинство разумных перепланировок возможны.

Главные правила для газифицированных квартир:

• Запрещено объединять кухню с жилой комнатой без двери (распашной, раздвижной или складной «гармошки»). Между помещениями должен быть барьер.
• Объем кухни должен соответствовать нормам (от 8 до 15 куб.м в зависимости от количества горелок).
• Газовые трубы и оборудование нельзя зашивать в глухие короба.
• Любые работы по переносу газовой плиты, колонки или труб требуют отдельного согласования с «ПетербургГаз».

📌 Кейс: объединение кухни и комнаты в панельном доме с газом

• Адрес: Пр. Новоизмайловский, 44 (Московский район), панельный дом 1962 года.
• С какой задачей обратились: «Хотелось больше воздуха и простора. Кухня отдельно — неудобно. Решили объединять, но главное, чтобы потом не пришлось всё возвращать из-за газа».
• Что мы сделали: Разработали проект, в котором предусмотрели объединение кухни и комнаты через проем, оснащенный раздвижной дверью. Это решение полностью соответствует нормам безопасности. Проект был согласован с МВК, и после ремонта все изменения были зарегистрированы в ЕГРН.
• Результат: Квартира стала светлой и открытой, при этом все требования по газовой безопасности соблюдены, а планировка узаконена.

5. Сколько стоит согласование и из каких этапов оно состоит?

Процесс согласования — это четкая последовательность из 12 шагов. Некоторые из них являются частью нашего сервиса и для вас бесплатны, другие требуют отдельных затрат.

• Бесплатный анализ объекта (Цена: 0 рублей)
• Все начинается с консультации. Вы присылаете нам план квартиры и свои пожелания. Наш инженер анализирует их на соответствие строительным и санитарным нормам и говорит, что из задуманного реально согласовать.
• Заключение договора (Цена: 0 рублей)
• Если ваши планы реализуемы, мы рассчитываем точную стоимость и сроки согласования. Все это фиксируется в договоре с гарантией результата.
• Сбор исходной информации (Цена: от 8 500 рублей)
• На этом этапе мы собираем базовый пакет документов: заказываем актуальный технический паспорт в ПИБ, получаем поэтажные планы и акт обследования вентиляции.
• Разработка проектной документации (Цена: от 20 000 рублей)
• Это сердце всего процесса. Проектная организация с допуском СРО готовит проект перепланировки. Если затрагиваются несущие конструкции, дополнительно готовится техническое заключение.
• Согласование проекта в государственных инстанциях (Цена: от 15 000 рублей)
• Подготовленный проект мы подаем на согласование в МВК вашего района и другие необходимые инстанции (КГИОП, «ПетербургГаз» и т.д.).
• Получение разрешения на перепланировку квартиры (Цена: 0 рублей)
• Итог предыдущего этапа — официальный документ от МВК, разрешающий вам начинать строительные работы.
• Строительные работы (Цена: зависит от вашего подрядчика)
• Вы нанимаете строительную бригаду (важно, чтобы у нее был допуск СРО) и выполняете ремонт строго в соответствии с согласованным проектом.
• Кадастровый обмер помещения (Цена: от 4 500 рублей)
• После завершения ремонта необходимо вызвать кадастрового инженера. Он зафиксирует все изменения.
• Ввод квартиры в эксплуатацию. Получение акта приемки (Цена: от 15 000 рублей)
• Специальная комиссия из МВК выходит на объект для приемки работ. Если все в порядке, подписывается Акт о завершенном переустройстве.
• Изготовление технического плана (Цена: от 5 500 рублей)
• На основании акта приемки и обмера кадастровый инженер готовит новый технический план вашей квартиры.
• Получение новой выписки ЕГРН (Цена: 0 рублей)
• Мы подаем технический план в Росреестр. После обработки данных вы получаете финальный документ.
• Наши поздравления! (Цена: бесценно)
• Вы прошли этот путь! Теперь ваша квартира не только удобнее, но и юридически «чиста».

6. Нужно ли согласие соседей для перепланировки?

Обычно — нет, если работы не затрагивают общее имущество дома.

Но согласие потребуется, если ваша перепланировка затрагивает общедомовое имущество. К таким работам относятся:

• Создание проема в несущей стене.
• Устройство отдельного входа с фасада.
• Присоединение части общего коридора или тамбура.

В этих случаях требуется протокол общего собрания с согласием не менее 2/3 собственников помещений в доме. Собрать подписи на практике крайне сложно, поэтому мы советуем по возможности избегать таких перепланировок.

7. Чем грозит незаконная (самовольная) перепланировка?

Штраф в 2 500 рублей — это самое безобидное последствие.

Реальные риски незаконной перепланировки:

• Предписание вернуть квартиру в исходное состояние за свой счет.
• Невозможность продать квартиру. Банк не выдаст ипотеку покупателю на объект с расхождениями в документах.
• Судебные разбирательства, вплоть до продажи квартиры с торгов.
• Конфликты с соседями и УК.

8. Можно ли узаконить уже сделанный ремонт «задним числом»?

Да, это возможно, но при одном условии: если выполненные работы в принципе не нарушают строительных и санитарных норм.

Процедура в этом случае называется узакониванием ранее выполненных работ. Она сложнее и дороже, так как требует подготовки технического заключения о допустимости и безопасности сделанных изменений.

📌 Кейс: ввод в эксплуатацию после ремонта

• Адрес: Ул. Шаврова, 7 (Приморский район), панельный дом 1990 года.
• С какой задачей обратились: «Перепланировку сделали, но документы остались старые. Хотели, чтобы всё совпадало и в ПИБ, и в реестре, чтобы при продаже не всплыли проблемы».
• Что мы сделали: Так как работы уже были выполнены, мы начали с фиксации фактической планировки. Провели переобмер, подготовили техническое заключение и проект «по факту», сопроводили подачу документов на ввод объекта в эксплуатацию и зарегистрировали изменения в ЕГРН.
• Результат: Квартира приведена в полное соответствие: по факту и по документам. Теперь ее можно спокойно продавать, сдавать или дарить.

9. Нужно ли согласование в новостройке со «свободной планировкой»?

Да, обязательно. Понятия «свободная планировка» в Жилищном кодексе не существует. Это маркетинговый термин застройщиков. У любой квартиры, даже сданной без внутренних стен, есть утвержденный проектный план с намеченными границами комнат, кухни и санузла. Любое отклонение от этого плана — это перепланировка, требующая согласования.

📌 Кейс: адаптация новостройки «под жизнь»

• Адрес: Ул. Заставская, 46 (Московский район), монолитный дом 2016 года.
• С какой задачей обратились: «Дом современный, но планировка явно “под застройщика”, а не под жизнь». Собственники хотели подогнать квартиру под свои привычки — и оформить всё по закону.
• Что мы сделали: Проанализировали допустимость изменений, подготовили проект перепланировки, согласовали его с УК и МВК.

Результат: Квартира теперь полностью адаптирована под образ жизни владельцев и юридически чиста. Всё внесено в реестр.

Заключение: ваш главный выбор

Перепланировка квартиры в Санкт-Петербурге — это всегда юридический процесс. Попытка обойти его «по-тихому» — это игра в рулетку, где на кону стоят ваши деньги, время и право собственности на жилье.

Как показывают десятки наших кейсов, при правильном подходе можно узаконить даже самые смелые и сложные решения: проемы в несущих стенах, перенос санузлов, объединение комнат в домах с газом и в старом фонде. Ключ к успеху всегда один: грамотный проект и строгое следование законной процедуре.

Вы можете пройти этот путь самостоятельно. А можете доверить его нам. Мы проведем аудит вашей квартиры, разработаем безошибочный проект, проведем его через все инстанции МВК и доведем дело до финальной выписки из ЕГРН. Наша цель — ваша комфортная, безопасная и юридически чистая квартира без рисков и переплат.

Хотите узнать, что можно сделать именно в вашей квартире? Свяжитесь с нами для бесплатной консультации инженера. Мы оценим ваши планы и рассчитаем точную стоимость и сроки согласования.

Данные актуальны на октябрь 2025 года.