Перепланировка в аренде — это не просто «передвинуть стены», а управляемый юридический и строительный процесс, который влияет на стоимость объекта и риски бизнеса. Представьте: вы подписали долгожданный договор, команда готова запускать точку — и вдруг МВК возвращает проект, УК не подписывает доступ к коммуникациям, а в ЕГРН остаётся «красная линия». Больно и дорого. Мы работаем с такими кейсами ежедневно и знаем, как закон (ЖК, ГК, КоАП) делит ответственность и что именно надо закрепить в договоре, чтобы не платить дважды. Ниже — практическая дорожная карта: от «что считается перепланировкой» до акта и обновления ЕГРН, со сроками и матрицей расходов. Вы пройдёте путь без хаоса и штрафов.
Если вы планируете изменения, начните с согласование перепланировки — это ключ к законной перепланировке.
Из статьи вы узнаете:
- что считается перепланировкой и где проходит «красная черта»;
- кто и как согласовывает в СПб/Москве, какие органы подключать;
- как по шагам узаконить перепланировку и уложиться в сроки;
- какие документы и экспертизы потребуются и когда;
- кто платит за проект, работы и госпошлины — рабочая матрица;
- чем грозит «сделали — потом узаконим» и как выходить из риска.
Что такое перепланировка в аренде и зачем она нужна?
Перепланировка без сценария — это лотерея со ставкой в месяцы аренды.
Перепланировка — изменение конфигурации помещений под задачи бизнеса: витрины, входная группа, перегородки, инженерка. Её чаще делают на старте аренды или при смене формата. Для собственника это шанс повысить ликвидность; для арендатора — адаптировать пространство под стандарты отрасли. Но любое изменение без согласований считается самовольным и тянет штрафы, снос и конфликты по договору.
В СПб доля старого фонда и ОКН повышает регуляторную нагрузку: помимо МВК и УК может понадобиться КГИОП. В Москве действуют отдельные постановления, а в ЕГРН нужно зафиксировать результат (техплан → регистрация). Существенно: «последующее согласие» собственника не лечит изначальное нарушение договора.
Чек-лист «старт без риска»:
- Зафиксируйте письменное согласие собственника и перечень работ (приложение к договору).
- Закажите проект у организации с допуском СРО, заранее учитывая пожарные/санитарные нормы.
- Соберите предварительные согласования (ОГПН, СЭС, УК, КГИОП — по ситуации).
- Подайте в МВК (СПб) через МФЦ / оформите разрешение на реконструкцию при затрагивании несущих.
- После работ — акт о завершённой перепланировке и техплан для ЕГРН.
Что сломает проект:
- начало работ до письменного согласия арендодателя;
- отсутствие проекта/техзаключения при затрагивании несущих;
- игнорирование КГИОП/ОГПН/СЭС и требований УК;
- несоответствие факта данным ЕГРН/ПИБ — блок на сделку/регистрацию.
Узнаваемая боль снимается структурой: согласие → проект → МВК → акт → ЕГРН. Это экономит месяцы и бюджет.
Совет. На этапе ТЗ фиксируйте не только перечень работ, но и «границы»: где «косметика», где «перепланировка», где уже «реконструкция».
Нормативно-правовая база: по закону кто отвечает?
Миф «раз собственник не против — значит можно» разбивается в суде.
Базовые правила дают ЖК РФ и ГрК РФ: перепланировка допускается только с разрешения уполномоченных органов; самовольное переустройство запрещено. КоАП устанавливает санкции. ГК РФ ст. 623 — про улучшения и договорные развилки.
По общему правилу собственник отвечает за содержание и разрешения. Договором обязанности часто перекладывают на арендатора, но это не отменяет запрет на «самоволку»: если арендатор начал без согласия — ответит по договору и публичным нормам; «последующее одобрение» факта нарушения не стирает. Штрафы для юрлиц за нарушения строительных правил достигают 300–350 тыс. ₽, а при невозможности узаконить — возврат к исходной планировке.
«По умолчанию» vs «по договору»
| Вопрос | По умолчанию (закон) | Можно закрепить в договоре |
|---|---|---|
| Кто получает разрешения | Собственник | Арендатор по доверенности/в интересах собственника |
| Кто платит | Не урегулировано прямо | Матрица расходов по статьям |
| Ответственность за самовольную перепланировку | Нарушитель | Не снимается даже при «одобрении» постфактум |
| Судьба неотделимых улучшений | Собственнику (с компенсацией при согласии) | Компенсация/безвозмездное оставление/зачёт аренды |
Типовой спор. Арендатор перенёс мокрую зону без письменного согласия. Собственник «не против» после запуска, но начисляет неустойку за нарушение. Суд подтверждает: последующее согласие не отменяет факт нарушенного условия. Урок: «сначала бумага — потом перфоратор».
Правило простое: ответственность распределяет не настроение сторон, а договор и закон.
Виды перепланировок и распределение обязанностей
«Косметика» спасает нервы — но не всегда спасает от МВК.
Работы различаются по «порогу» согласований: от покраски до фасада и несущих. От вида работ зависят роли и бюджет.
— Косметика (покрытия, свет, съёмные перегородки) — обычно без гос-согласования, но с уведомлением собственника. — Лёгкие перегородки без несущих — требуются проект и разрешение, в МКД — МВК СПб. — Несущие/инженерка/антресоли — это часто «реконструкция» с разрешением на строительство. — Фасады/входная группа — отдельные согласования (КГА/архитектура; для ОКН — КГИОП).
«Что это?» → «Кто делает?»
| Вид работ | Нужна ли МВК/разрешение | Кто ведёт обычно | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Косметика | Нет | Арендатор | Уведомить собственника |
| Перегородки (не несущие) | Да (МВК/пакет) | Арендатор с согласием | Проект + техзаключение при необходимости |
| Несущие/инженерка | Да, часто разрешение на реконструкцию | Часто собственник или совместно | Высокие требования к расчётам |
| Фасад/вход | Да, профильные комитеты | Собственник/девелопер | В ОКН — КГИОП обязательно |
Мини-кейс. Фитнес-клуб запланировал лестницу между этажами (проём в перекрытии). Проект ушёл в «реконструкцию». Сроки выросли, обязанности перераспределили: собственник взял усиление конструкций, арендатор — проект и экспертизы. Окупилось: акт + ЕГРН обновили вовремя.
Чёткий «порог» экономит месяцы: не путайте перегородку с реконструкцией.
Алгоритм действий и ключевые этапы (СПб/Москва/РФ)
Нет согласия собственника — нет старта.
Универсальный маршрут: согласие → проект → предварительные согласования → МВК/разрешение → работы → акт → ЕГРН. В СПб пакет подают через МФЦ в МВК; в Москве действует свой регламент. Срок рассмотрения МВК — обычно до 45 дней, на работы — стандартно до года.
Дорожная карта «от идеи до ЕГРН»:
- Согласие собственника. Допсоглашение + ТЗ/перечень работ (приложение к договору).
- Проект. СРО-проектировщик; схемы «до/после», разделы по пожарке/санитарии/инженерке; техзаключение при несущих.
- Предварительные согласования. ОГПН, СЭС, УК, КГИОП (если ОКН), обследование каналов/дымоходов.
- Подача в МВК (СПб) через МФЦ / получение разрешения на реконструкцию. Решение с перечнем работ и сроком выполнения.
- Строительно-монтажные работы. Ведение журнала, акты скрытых работ.
- Приёмка МВК и акт о завершённой перепланировке. Проверка соответствия проекту.
- ЕГРН. Технический план + внесение изменений. Росреестр сверяет факт и планы при регистрации долгосрочной аренды.
Ошибки этапа:
- подача без техзаключения по несущим;
- несобранные предварительные заключения → «карусель» запросов;
- пропущенный срок действия решения;
- акт скрытых работ не оформлен вовремя.
Процесс управляем, если «на входе» полон пакет и роли зафиксированы.
Совет. Синхронизируйте график работ с арендами соседей/УК — это ускоряет допуски и приемку.
Документы, экспертизы, сроки
Пакет неполный — решение «оставлено без рассмотрения».
Документы различаются по типу здания и виду работ, но «скелет» пакета универсален. В СПб регламентом закреплены сроки рассмотрения — ориентир до 45 дней.
Полный пакет «без возратов»
| Документ | Кто готовит | Когда нужен |
|---|---|---|
| Техпаспорт ПИБ / выписка ЕГРН с поэтажным планом | ПИБ/Росреестр | Всегда, как «база» |
| Проект перепланировки | Проектная организация | Всегда при перепланировке |
| Техзаключение по несущим | Лицензированная организация | При несущих/проёмах/антресолях |
| Заключения ОГПН/СЭС | Пожнадзор/санэпидслужба | По профилю работ (кухни, мокрые зоны и др.) |
| Согласие УК (МКД) | Управляющая компания | При затрагивании общедомовых сетей |
| КГИОП/архитектура | Профильные комитеты | ОКН/фасады/входные группы |
| Акт скрытых работ | Подрядчик/технадзор | В процессе работ |
| Акт МВК о завершённой перепланировке | МВК | На финише |
| Техплан для ЕГРН | Кадастровый инженер | Перед подачей в Росреестр |
Сроки и тайминг. МВК — до 45 дней; решение обычно действует до 1 года на выполнение работ. Критично: не просрочить, иначе повторная подача.
Сроки держатся, когда пакет «консервативно полный».
Деньги и матрица ответственности (кто платит и за что)
Платёжка без матрицы — источник вечных споров.
Экономика проекта — не только подрядчик и материалы. Это проект, экспертизы, госпошлины, усиления, простой. Решает договор и приложение-матрица.
Базовая матрица расходов
| Статья | Рекомендуемый плательщик | Почему |
|---|---|---|
| Проект | Арендатор | Инициатор под свои стандарты |
| Техзаключения/экспертизы | Арендатор | В интересах адаптации |
| Усиление несущих/фасад | Собственник | Капитальные элементы объекта |
| Госпошлины/МФЦ | По договорённости | Небольшая доля бюджета |
| Допуски/предварительные заключения | Арендатор | В рамках его проекта |
| Время работ (каникулы/скидка) | Собственник (скидка) | Компенсация простоя |
Риски, санкции и типовые ошибки
«Сделаем — узаконим потом» почти всегда стоит дороже.
Самовольная перепланировка — риск штрафов, остановки бизнеса и возврата «как было». Если узаконить нельзя — придётся демонтировать за свой счёт.
Карта угроз:
- КоАП: для юрлиц штрафы по нарушениям строительных правил до 300–350 тыс. ₽.
- Возврат к прежней планировке при невозможности узаконить.
- «Красные линии» ПИБ/несоответствие ЕГРН → блок на кредит/сделку.
- Потеря права на компенсацию неотделимых улучшений без согласия собственника.
Частые ошибки. Начало работ без письменного согласия; отсутствие проекта с членством в СРО проектировщиков; игнорирование КГИОП; пропуск срока действия решения; акт скрытых работ «забыли».
Мини-кейс. Ресторан перенёс мокрую зону, открылся вовремя, но в ЕГРН — старая планировка. Проверка, штраф, предписание привести в соответствие. Итог — простой и двойной ремонт. Урок: закрывайте ЕГРН сразу после акта.
Дешевле предупредить: бумага до перфоратора, ЕГРН — до запуска маркетинга.
Улучшения: отделимые vs неотделимые, компенсации и «финал аренды»
Что вы забираете с собой, а что навсегда остаётся стенам?
Ст. 623 ГК РФ различает отделимые и неотделимые улучшения. От этого зависят компенсации, демонтаж и споры при выезде или продаже объекта.
Отделимые (оборудование, сборные перегородки) — собственность арендатора, если договором не оговорено иное. Неотделимые (стены, инженерка) — становятся частью недвижимости: при согласии собственника возможна компенсация, без согласия — нет. Новый собственник получает объект вместе с последствиями самовольных изменений и обязан привести в порядок. Практичный инструмент — «быстрая развилка»: оставление улучшений безвозмездно ↔ удержание депозита — фиксируется в договоре заранее.
Быстрая шпаргалка по улучшениям
| Вид улучшения | Судьба | Компенсация |
|---|---|---|
| Отделимые | Забирает арендатор | Обычно нет |
| Неотделимые с согласием | Остаются собственнику | По договору, возможна компенсация |
| Неотделимые без согласия | Остаются собственнику | Нет (нарушение) |
Зафиксируйте судьбу улучшений заранее — это минус один конфликт в день выезда.
Приёмка, ввод и регистрация (Акт + ЕГРН/ПИБ)
Без акта и техплана перепланировка «невидима» для государства.
Правильное закрытие — это приёмка МВК, акт о завершённой перепланировке, техплан и регистрация изменений в ЕГРН. Росреестр сверяет факт и план при регистрации долгосрочной аренды.
Финиш:
- Соберите акты скрытых работ, пожарные/санитарные протоколы, согласование УК/эксплуатирующих.
- Пройдите приёмку МВК, получите акт о завершённой перепланировке.
- Закажите техплан у кадастрового инженера и подайте на внесение изменений в ЕГРН.
- Сверьте планировку с договором аренды, приложениями и экспликациями — для «чистого» досье объекта.
Риски финиша. Неполные акты, расхождение «факта» и проекта, подача в ЕГРН без акта МВК, устаревшие планы ПИБ.
Формально всё просто: акт → техплан → ЕГРН. На практике побеждает дисциплина.
Судебные и регуляторные последствия + договорные решения «как выйти из ямы»
Нарушили? Есть два пути: узаконить или вернуть «как было».
При самовольной перепланировке возможны два сценария: легализовать изменения или демонтировать. Новый собственник несёт бремя приведения в порядок, даже если нарушения сделал прежний владелец. Для сделки и кредитования — раскройте проблему и покажите план действий.
Легализация возможна через обычный порядок/суд. Параллельно готовят «data-room»: свежие ПИБ/ЕГРН, проект/акты, переписку с органами. Иногда быстрее — дисконт в цене и обязательство устранить после закрытия. На договорном уровне помогает «быстрая развилка», матрица расходов и заранее прописанная судьба улучшений.
Антикризисный план:
- Аудит факта vs проект/ЕГРН, инвентаризация рисков (штрафы/сроки).
- Решение: легализуем (запуск проектирования и согласований) или демонтируем.
- Коммуникация с банком/покупателем: честное раскрытие, дедлайны, ответственные.
- Договорная фиксация: развилка, депозит, зачёт, каникулы.
Сделка на паузе. При due diligence выявили «красные линии» на плане. Варианты: ускоренная легализация через суд или дисконт с обязательством устранения. Клиент избежал проблемной сделки. Вывод: ЕГРН/ПИБ — триггеры банка.
Даже в «яме» управляет тот, у кого есть план и документы.
FAQ (короткие ответы для выдачи)
Кто обязан узаконивать перепланировку — арендодатель или арендатор? По умолчанию — собственник; договором можно возложить на арендатора, но «самоволка» не прощается.
Можно ли сделать перепланировку без согласия собственника? Нет. Это нарушение договора и публичных норм, риски штрафов и демонтажа.
Какие документы нужны в СПб? Проект (СРО), техзаключение (при несущих), ОГПН/СЭС/УК, подача в МВК через МФЦ, акт, техплан, ЕГРН.
Сколько рассматривают МВК? Ориентир — до 45 дней, срок работ по решению — обычно до года.
Кто оплачивает перепланировку? Решает договор и матрица: обычно проект/согласования — арендатор, капитальные усиления — собственник.
Что делать с улучшениями при выезде? Отделимые — забираете; неотделимые — остаются собственнику, компенсация — если было согласие.
Вывод
Вы держите в руках рабочую схему: что такое перепланировка в аренде, кто за что отвечает, как пройти МВК, где риски, как оформить акт и ЕГРН, как не потерять деньги на улучшениях. Это снимает главные боли трёх сторон — собственника, арендатора и юриста — и превращает «стройку с сюрпризами» в управляемый проект.
Нужен безопасный план под вашу сделку? Проведём экспресс-аудит договора и проекта, соберём пакет для МВК/ЕГРН, подготовим матрицу расходов и «быструю развилку». Так вы избежите штрафов и запуститесь в срок. Дедлайн — до подписания допсоглашения: дальше становится дороже.
Данные актуальны на 10/2025.