Вы купили квартиру в новостройке Петербурга и уже представляете, где будет просторная кухня-гостиная, гардеробная или кабинет. Но есть одна ошибка, которую совершают 8 из 10 новоселов. Они начинают ремонт, уверенные, что в новостройке можно всё. Но любой снос или перенос стен, даже «символический», — это уже изменение конфигурации, а значит, нужно согласование перепланировки квартиры в новостройке в СПб.

Если вы планируете изменения, начните с разработка проекта перепланировки — это ключ к законной перепланировке.

Ремонт без разрешения, когда о нем узнают от управляющей компании, банка или Жилищной инспекции, — это штраф, заморозка ремонта, предписание вернуть всё «как было» и потеря времени. Иногда — лишение квартиры через суд, если собственник отказывается возвращать конструктив жилья в исходное состояние.

Мы инженеры-проектировщики, с 2017-го года занимаемся согласованием перепланировок квартир в Санкт-Петербурге — от простого переноса перегородки в студии до проектов с ПетербургГазом. За это время мы провели через МВК более 700 проектов, 100% клиентов получили разрешение с первого раза. Средний срок согласования — 4,5-6 месяцев. Мы знаем, в каких районах одобрят сразу, а где потребуются дополнительные экспертизы.

В этой статье мы разложим по шагам, как понять, нужна ли вам процедура согласования, какие перепланировки в новостройках СПб проходят сразу, как сэкономить время и деньги, и что делать, если ремонт уже сделан.

Что вы узнаете:

• Какие работы в новостройке обязательно требуют согласования в МВК.

• Что грозит за незаконную перепланировку и как избежать проблем.

• Реальные сроки и стоимость согласования в Петербурге.

• Какие документы нужны и как их собрать.

• Как узаконить уже выполненный ремонт.

• Районные нюансы и подводные камни.

• Как пройти процедуру с первого раза без задержек.

Когда перепланировка в новостройке требует согласования

В новых домах Петербурга действительно меньше несущих стен и больше свободы для планировочных решений. Но это не значит, что можно без разрешения переносить перегородки, объединять помещения или менять расположение «мокрых зон». Любое изменение конфигурации, которое отражено в техническом плане застройщика, — это перепланировка, и она требует согласования в Межведомственной комиссии (МВК) вашего района.

Мы часто слышим от клиентов: «Это же ненесущая перегородка, зачем её согласовывать?». Но даже демонтаж встроенного шкафа, который указан на плане ПИБ, юридически считается изменением конфигурации. МВК согласует проект только при условии, что он соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам, а работы выполняются по проекту от организации с СРО.

Ниже — обобщённая таблица из нашей практики и актуальных требований СПб, которая наглядно показывает, что можно согласовать, а что под запретом.

Важно помнить: даже в квартирах со «свободной планировкой» на плане ПИБ есть привязка зон кухни и санузлов. Перенос этих зон в жилую часть без соблюдения норм — причина для отказа.

Что будет, если не согласовать перепланировку

Многие владельцы новостроек считают, что максимум, что им грозит за самовольную перепланировку, — это небольшой штраф. На практике последствия гораздо серьёзнее.

Что реально происходит:
Если Жилинспекция зафиксирует изменения, которых нет в техническом плане, собственнику выпишут штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Это только начало. Вместе с постановлением вы получите предписание — за свой счёт вернуть планировку в исходный вид или узаконить её через проект и согласование. На всё отводится ограниченный срок.

Игнорировать предписание опасно. Если в квартире допущены грубые нарушения норм (например, проём в несущей стене без усиления или перенос «мокрой зоны» над жилыми комнатами), и владелец отказывается их устранять, администрация района вправе обратиться в суд. В худшем случае суд может лишить права собственности и выставить квартиру на торги. Такие случаи редки, но реальны.

Помимо этого, возможны:

• Падение рыночной стоимости на 20–30% — покупатели и банки отказываются от объектов с несогласованной перепланировкой, опасаясь сложностей с ипотекой и регистрацией сделки.

• Срыв сделок — банки не одобряют ипотеку, а нотариусы и Росреестр могут приостановить регистрацию, если фактическая планировка не совпадает с данными ЕГРН.

• Судебные споры с соседями — жалобы на шум, протечки или изменение фасада часто становятся причиной внеплановой проверки.

• Дополнительные расходы — на разработку проекта по факту, техническое заключение, оплату госпошлин и штрафов.

История из практики

Собственники квартиры в монолитной новостройке на ул. Заставская, 46 (Московский район СПб) решили «подогнать» планировку под себя: изменить перегородки, зонировать пространство и расставить мебель по факту жизни. Работы не затрагивали несущие конструкции, но всё равно требовали согласования — иначе при продаже или оформлении квартиры могли бы возникнуть проблемы. Мы подготовили проект, согласовали его, получили акт приёмки и внесли изменения в ЕГРН. Теперь квартира полностью адаптирована под образ жизни владельцев и юридически чиста — без риска, что в будущем Жилинспекция потребует вернуть всё «как было»

Вывод: штраф — не «откуп», а первый сигнал, что пора срочно узаконивать изменения. Чем раньше обратиться к специалистам, тем меньше риск оказаться в суде и потерять в цене квартиры.

Как понять, нужна ли процедура именно вам

В новостройке многое кажется простым: стены ещё не обжиты, дом новый, а застройщик в рекламе обещал «свободную планировку». Но на практике любое изменение, которое отличается от плана ПИБ или технического плана застройщика, — это уже перепланировка, требующая согласования.

Мы предлагаем быстрый способ проверить, попадает ли ваш случай под обязательное оформление.

Быстрая проверка за 1 день:
Наш инженер:

• Оценит, допустимо ли узаконить запланированные изменения (демонтаж перегородки, объединение кухни с комнатой, перенос сантехники, создание кухни-ниши, изменения вентиляции).

• Проанализирует проект на соответствие требованиям МВК вашего района.

• Даст рекомендации, как адаптировать перепланировку под нормы, чтобы её согласовали с первого раза.

Для этого нам достаточно плана квартиры, адреса и краткого описания работ. Через сутки вы получите честный ответ: согласуют или нет, и что для этого потребуется.

История из практики
Собственник квартиры в новостройке на Приморском проспекте сомневался, стоит ли согласовывать задуманное объединение кухни с гостиной и перестановку перегородки в спальне. Он был уверен, что раз дом новый и без газа, то можно обойтись без формальностей. Мы проверили план ПИБ: изменения затрагивали зоны, закреплённые застройщиком, а значит, без согласования при продаже возникли бы проблемы. За день подготовили заключение, предложили вариант проекта, который проходил по нормам, и в итоге оформили всё официально. Теперь квартира выглядит так, как хотел владелец, и не вызывает вопросов у Жилинспекции или банка.

Почему это важно: иногда проще и дешевле адаптировать план ещё на бумаге, чем переделывать готовый ремонт по предписанию. Проверка заранее экономит месяцы времени и десятки тысяч рублей.

Пошаговая инструкция согласования перепланировки

В новостройке перепланировка часто нужна сразу после получения ключей. Чем раньше начать процесс согласования, тем проще и дешевле он пройдёт. Вот как это выглядит в Петербурге, если идти по закону и без лишних кругов.

1. Предварительная проверка
Проверяем план ПИБ или технический план застройщика: какие стены несущие, где «мокрые зоны», нет ли уже несогласованных изменений от предыдущего владельца (актуально, если квартира куплена на вторичке). При необходимости инженер выезжает на объект, чтобы оценить допустимость задуманного.

2. Сбор исходных документов.

3. Разработка проекта
Проект делает организация с допуском СРО. В проекте должны быть чертежи «до» и «после», спецификация работ, при необходимости — раздел КР с расчётом и схемой усиления. Для газифицированных квартир — отдельное согласование с ПетербургГаз.

4. Подача документов
Подать заявление можно через МФЦ или Госуслуги. Пакет передают в администрацию района, где проект рассматривает МВК. Срок рассмотрения — до 45 календарных дней.

5. Получение разрешения
Если проект соответствует нормам, администрация выдаёт решение о согласовании перепланировки. Срок действия разрешения — 12 месяцев.

6. Выполнение работ
Ремонт ведётся строго по проекту. Важно оформить акты на скрытые работы — гидроизоляцию, усиление проёмов, монтаж инженерных систем.

7. Приёмка МВК
После завершения ремонта подаётся уведомление о готовности. Инспектор сверяет фактическое состояние с проектом, подписывает акт приёмки.

8. Внесение изменений в ЕГРН
Кадастровый инженер готовит технический план квартиры по новому состоянию. После этого администрация или собственник подаёт документы в Росреестр. Через 7–10 рабочих дней приходит обновлённая выписка ЕГРН.

История из практики
В новостройке на Южном шоссе владельцы хотели расширить санузел за счёт коридора и сделать проём между кухней и гостиной. Мы начали с проверки планов: проект оказался допустимым, но потребовалось соблюсти жёсткие нормы по гидроизоляции. Заказали техпаспорт, согласовали проект, получили разрешение, выполнили работы за два месяца. Жилинспекция приняла квартиру без замечаний, изменения внесли в ЕГРН. Теперь собственники живут в удобной планировке и могут без проблем продать или сдать квартиру.

Какие документы потребуются в новостройке

Для согласования перепланировки в новостройке нужен полный пакет документов. Часть из них можно подготовить за несколько дней, а на некоторые уйдёт до двух недель — поэтому важно собирать всё параллельно с разработкой проекта.

Базовый пакет:

1. Правоустанавливающий документ на квартиру
   Выписка ЕГРН или договор долевого участия (если ещё не зарегистрировано право собственности). В новостройках перепланировку можно согласовать только после регистрации права — по ДДУ подать документы нельзя.

2. Актуальный технический паспорт из ПИБ
   Заказывается в районном отделении ГУП «ГУИОН» или через МФЦ. Он фиксирует исходную конфигурацию квартиры. Если перепланировка уже частично сделана, техпаспорт покажет расхождения.

3. Поэтажные планы соседей сверху и снизу
   Нужны, чтобы подтвердить расположение «мокрых зон». Получить можно в ПИБ по запросу. Если сверху/снизу нежилое помещение или чердак/подвал — берётся справка об этом.

4. Согласие банка (если квартира в ипотеке)
   Банк проверяет проект, чтобы убедиться, что изменения не снизят ликвидность квартиры. Обычно выдаёт разрешение в течение 1–2 недель.

5. Согласие управляющей компании или ТСЖ
   УК проверяет, не нарушит ли перепланировка работу инженерных систем и общедомового имущества. В письме могут указать технические условия (например, обязательная гидроизоляция при расширении санузла).

6. Проект перепланировки
   Разрабатывается организацией с допуском СРО. Для газифицированных квартир дополнительно нужен проект от ПетербургГаз.

7. Дополнительные согласования — по ситуации:

   • КГИОП — если дом находится в исторической зоне или имеет охранный статус.

   • ПетербургГаз — при изменении расположения газового оборудования.

   • ГАСН, МЧС, Роспотребнадзор — в отдельных случаях, если затрагиваются соответствующие зоны контроля.

Совет: собирать документы лучше параллельно с разработкой проекта. Это сэкономит минимум две недели и поможет подать всё в МВК одним пакетом без приостановок.

История из практики
В новостройке на Шлиссельбургском проспекте владельцы планировали объединить кухню с гостиной и увеличить ванную. Квартира была в ипотеке, поэтому потребовалось согласие банка. Мы сразу запросили его параллельно с заказом техпаспорта и планов соседей. Проект был готов к моменту, когда пришли все согласия, и пакет документов подали в МФЦ без задержек. В итоге перепланировку согласовали с первого раза, а приёмка Жилинспекцией заняла всего один визит.

Сколько стоит согласование перепланировки в новостройке?

Средняя цена начинается от 95 000 ₽. В неё входят сбор документов в гос.учреждениях, разработка проекта, согласование в МВК, приёмка и внесение изменений в ЕГРН.

Что дешевле: согласовать перепланировку квартиры в Санкт-Петербурге или переделывать?

Стоимость проекта и согласования (от 95 000 ₽) может показаться существенной. Но давайте сравним ее со стоимостью предписания „вернуть как было“: демонтаж новых стен, возведение старых, повторная чистовая отделка. Эти работы легко могут превысить 300 000 - 500 000 ₽, не считая потерянного времени и нервов. Согласование — это не трата, а страховка от гораздо больших расходов.

Как дешевле согласовывать перепланировку квартиры в СПб: самому или с профессионалами

Районные нюансы в Санкт-Петербурге

Даже в новостройках правила согласования перепланировок могут различаться в зависимости от района. Формально все МВК и Жилинспекция работают по Жилищному кодексу РФ и городскому регламенту, но на практике требования и подход к проверке проектов могут отличаться.

Петроградский район

• Часто требуют дополнительные визы — например, согласование в ГУЖА и пожарном надзоре.

• Если дом находится в охранной зоне, проект согласовывают с КГИОП. Это может увеличить срок рассмотрения на 1–2 месяца.

• Запрещено прорезать проёмы в несущих панельных стенах, даже с проектом усиления.

Невский район

• В панельных новостройках категорически запрещены проёмы в несущих стенах.

• Особое внимание уделяется «мокрым зонам» — проверяют планы соседей сверху и снизу с особой тщательностью.

• При объединении кухни с комнатой в домах с газом строго требуют раздвижную или распашную перегородку.

Московский район

• Активно проверяют соответствие проекта исходному плану застройщика — даже небольшое отклонение требует отдельного согласования.

• Часто запрашивают техническое заключение, даже если изменения затрагивают только ненесущие перегородки.

Приморский район

• В домах с монолитным каркасом возможностей больше, но проект всё равно проверяют на соответствие нормам по «мокрым зонам» и естественному освещению.

• Могут попросить расчёт по вентиляции, если меняется расположение кухни или санузла.

История из практики
В новостройке на Приморском проспекте владельцы хотели сделать проём в стене между кухней и гостиной. Дом был монолитный, без газа, и казалось, что проблем не будет. Но проект всё же вернули на доработку — потребовалось добавить расчёт по вентиляции, так как новая планировка меняла движение воздуха в квартире. После внесения корректировок проект согласовали, работы выполнили, и Жилинспекция приняла объект с первого раза.

Вывод: при планировании перепланировки важно учитывать специфику именно вашего района. То, что допустимо в одном месте, в другом могут отклонить или согласовать только после дополнительных экспертиз.

Что делать, если ремонт уже сделан

В новостройках часто бывает так: ремонт сделан, квартира готова к жизни, и только потом собственник узнаёт, что изменения — перепланировка, а значит, их нужно узаконить.

Главное — не ждать, пока об этом узнает Жилинспекция. Чем раньше начать оформление, тем проще и дешевле будет процесс.

Как действовать:

1. Проверить, что именно изменено
   Сравните фактическое состояние квартиры с планом ПИБ. Любое расхождение по перегородкам, «мокрым зонам», дверным проёмам — повод для согласования.

2. Вызвать инженера для обмеров
   Он зафиксирует текущую конфигурацию, проверит, нет ли нарушений норм, и подготовит заключение о возможности узаконить.

3. Разработать проект по факту
   Проект отражает текущее состояние квартиры и должен соответствовать строительным, санитарным и противопожарным нормам. Если есть нарушения, в проект закладывают корректировки.

4. Согласовать проект
   Пакет документов подают в МВК через МФЦ. Если перепланировка соответствует нормам, её утвердят. Если нет — предложат устранить нарушения.

5. Получить акт приёмки и внести изменения в ЕГРН
   После одобрения и приёмки изменения фиксируются в реестре.

История из практики
Собственники квартиры в новостройке на ул. Заставская, 46 (Московский район СПб) сделали ремонт сразу после получения ключей: перенесли перегородки, изменили зонирование, расширили санузел. Разрешение на перепланировку не оформляли, думая, что в новом доме можно всё. Когда решили продать квартиру, банк покупателя запросил выписку ЕГРН и план ПИБ — несоответствие выявилось мгновенно. Мы выехали на объект, сделали обмеры, разработали проект по факту, согласовали его в УК и МВК, получили акт приёмки и внесли изменения в ЕГРН. Сделка прошла без срыва, а владельцы избежали штрафа и затрат на переделку.

Почему лучше узаконить сразу: оформление по факту обычно занимает дольше и стоит дороже — придётся доказывать, что сделанные работы безопасны и соответствуют нормам.

Почему нужно узаконить перепланировку

Оформление перепланировки — это не только требование закона, но и инвестиция в вашу недвижимость. В Петербурге, где рынок новостроек динамичный, юридическая чистота квартиры напрямую влияет на её стоимость, ликвидность и возможности для владельца.

Финансовые и юридические плюсы:

• Рост стоимости до +30%
  Квартиры с законно оформленной перепланировкой продаются дороже, потому что покупатель не закладывает в цену будущие затраты на узаконивание или переделку.

• Беспроблемная продажа и ипотека
  Банки не одобряют ипотеку на квартиры с несогласованными изменениями. Узаконенная перепланировка снимает этот барьер.

• Сдача в аренду без риска
  При официальной сдаче в аренду вы защищены от претензий арендаторов и Жилинспекции.

• Защита от предписаний и штрафов
  Жилинспекция не сможет обязать вернуть планировку «как было», если все изменения внесены в ЕГРН.

Психологический комфорт:
Вы уверены, что в любой момент сможете продать, подарить или заложить квартиру без беготни по инстанциям.

История из практики
В новостройке на Ленинском проспекте владельцы сделали перепланировку: убрали часть перегородки между кухней и гостиной, увеличили ванную за счёт коридора. Всё выглядело аккуратно, но юридически изменения не существовали. Когда они решили продать, первый же банк отказал в ипотеке покупателю. Мы срочно подготовили проект по факту, согласовали его и внесли изменения в ЕГРН. Сделка состоялась, но владельцы признавались: «Жалеем, что не сделали это сразу — потеряли три месяца и часть покупателей».

Вывод: узаконенная перепланировка — это спокойствие сегодня и свобода действий завтра.

Как мы помогаем согласовать перепланировку

В перепланировке новостройки важно не просто подготовить проект, но и провести его через все инстанции без задержек и переделок. Мы сопровождаем процесс «под ключ» — от проверки идеи до внесения изменений в ЕГРН.

Что делаем:

• Анализируем план ПИБ и проверяем, допустимы ли задуманные изменения.

• Готовим проект перепланировки в соответствии с нормами СПб.

• При необходимости получаем техническое заключение, согласуем с ПетербургГаз, КГИОП и другими службами.

• Согласовываем проект с управляющей компанией, МВК и Жилинспекцией.

• Контролируем выполнение работ по проекту, оформляем акты скрытых работ.

• Принимаем объект вместе с Жилинспекцией.

• Вносим изменения в ЕГРН — квартира становится юридически чистой.

Почему нас выбирают:

• 10 лет опыта согласования перепланировок в Петербурге.

• Более 700 успешно завершённых проектов, 100% разрешений с первого раза.

• Членство в СРО «МежРегионПроект» — все проекты соответствуют требованиям города.

• Гарантия результата, закреплённая в договоре.

История из практики
В новостройке на Шкапина владельцы хотели объединить кухню с гостиной и увеличить ванную за счёт коридора. Проект затрагивал «мокрую зону» и требовал точного соблюдения норм по гидроизоляции. Мы взяли задачу на себя: проверили планы, разработали проект, согласовали его в УК, МВК и Жилинспекции, оформили акты и внесли изменения в ЕГРН. Теперь квартира полностью соответствует задумке владельцев и защищена юридически.

FAQ — частые вопросы о перепланировках в новостройках СПб

Нужно ли согласовывать перепланировку в квартире со свободной планировкой?
Да. Даже если застройщик сдал квартиру без внутренних стен, в техническом плане уже обозначены зоны кухни, санузла и жилых комнат. Любое изменение этих зон — перепланировка, требующая согласования.

Можно ли объединить кухню с гостиной в новостройке?
Можно, если в квартире установлена электроплита и стена между помещениями не несущая. При газовой плите требуется установка раздвижной или распашной перегородки на всю высоту проёма.

Согласуют ли расширение санузла за счёт коридора?
Да, если под новым участком санузла у соседей снизу нежилое помещение (коридор, кладовка). Обязательна гидроизоляция пола и акт скрытых работ.

Можно ли узаконить перепланировку после ремонта?
Да, при условии, что изменения соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам. Для этого делается проект по факту, согласовывается с УК и МВК, после чего Жилинспекция принимает объект и изменения вносятся в ЕГРН.

Сколько длится согласование перепланировки в новостройке?
В среднем от 2 до 4,5 месяцев. Срок зависит от сложности проекта, количества согласующих инстанций и района.

Что будет, если не согласовать перепланировку?
Жилинспекция может выписать штраф, выдать предписание вернуть всё «как было» или узаконить изменения. При грубых нарушениях и отказе их устранить суд вправе лишить права собственности.

История из практики
В новостройке на Савушкина владельцы объединили кухню с гостиной при электроплите и без несущих стен, но не оформили изменения. Когда решили продать квартиру, банк отказал в ипотеке покупателю. Мы разработали проект по факту, согласовали его, получили акт приёмки и внесли изменения в ЕГРН. Сделка прошла без задержек, а собственники признались, что теперь будут оформлять перепланировки сразу.

Итоги

Перепланировка в новостройке — это не только вопрос комфорта, но и юридической безопасности. Даже в новом доме изменения нужно согласовывать, чтобы они были законны и не мешали в будущем продаже, сдаче или оформлению ипотеки.

Мы показали, какие работы требуют разрешения, что грозит за самовольные изменения, сколько стоит согласование и как пройти процедуру без задержек. Все этапы — от проверки идеи до внесения изменений в ЕГРН — можно пройти спокойно, если изначально работать по закону и с проектом от организации с СРО.

Главное, что стоит запомнить:

• Любое отклонение от плана ПИБ или техплана застройщика — потенциальная перепланировка.

• Согласованная перепланировка повышает стоимость квартиры и снимает риски.

• В Петербурге есть районные нюансы, которые важно учитывать до начала ремонта.

• Узаконить можно и уже выполненные работы, но это всегда дольше и дороже.

Если вы планируете перепланировку или уже сделали ремонт и хотите оформить всё официально, мы поможем пройти процесс с первого раза и без лишних затрат.

Покажите нам план вашей квартиры — мы скажем, что можно сделать, и как узаконить изменения без риска.